PREZZI CASE E COSTI DI COSTRUZIONE POLACCHI

EUGENIO, TU CHE SEI DEL SETTORE - HO L'IMPRESSIONE CHE I PREZZI DELLE CASE IN POLONIA IN QUESTI ULTIMI TEMPI SIANO MOLTO SOPRAVVALUTATI, COSI' COME E' SUCCESSO ALTROVE IN EUROPA - SOLO MI LASCIA UN PO' PERPLESSO LA QUALITA' COSTRUTTIVA - VEDO IN GIRO MOLTE CASETTE DI UN PIANO AL MAX 2 CHE HANNO TUTTA L'ARIA DI ESSERE DEI PREFABBRICATI TANTO SONO STANDARDIZZATI -

IL PADRE DI MIA MOGLIE MI HA OFFERTO LA POSSIBILITA' DI COSTRUIRE CASA ADDOSSANDOLA ALLA LORO GIA' ESISTENTE IN QUANTO DISPONE DI UN BUON APPEZZAMENTO DI TERRENO IN CITTA' (SWARDERDZ) A 15 MIN DA POZNAN ....
SAI DIRMI PIU' O MENO QUANT'E' IL COSTO DI COSTRUZIONE AL MQ. ?!! - HO L'IMPRESSIONE CHE QUELLI INTERPELLATI FINORA VOGLIANO FARSI RICCHI A MIE SPESE !!!
GRAZIE ED UN SALUTONE

1. I prezzi delle case (e dei terreni) da un anno e mezzo sono terribilmente pompati. Secondo molti una bolla speculativa che esplode. Secondo altri (me) una rivalutazione accelerata del patrimonio immobiliare polacco che si e' conguagliata agli standard europei e non subira' ribassi.

2. Qualita' costruttiva in Polonia: PESSIMA. I termocappotti si fanno con lo STYROPIAN che altro non e' che polistirolo base a bassa densita' che in Italia usiamo per gli imballaggi e buttiamo via. Si incolla, si fissa, un barattolo di tynk/intonachino di pessima qualita' che crepa dopo due anni. Et voila', ecco le facciate. Pareti interne al 95% in cartongesso (dove sono le mie belle tramezze in forati da 8 cm..). Pluviali e gronde in PVC o ferro (il rame non esiste. anche perche' te lo farebbero fuori subito). Soglie e banchine in plastica o lamiera (pietra o marmo non esiste). Tetto in lamiera/blachodakolka o in tegole porcherie. Ecc ecc

3. Le case, anche quelle piu' recenti, spesso sono fatte malissimo. Abbiamo lavorato in appartamenti di un anno che gia' avevano problemi di quelli di 30 anni (scarichi che non tirano, mattonelle che si staccano, infiltrazioni, porcherie varie). Si prendono delle grandi fregature. Occhio. Anche quelle appena fatte da grossi developers.

4. Prezzo di costruzione varia da tipologia e numero abitazioni. Orientativamente io direi 700 euro/mq. Vendono con ricarichi del 200%. Perche' costruire costa poco.

5. Il 95% degli edifici ha struttura in muratura (blocchi POROTHERM o blocchi gasbeton + termocappotto). Quasi assenza di cemento armato: la Polonia non e' sismica e il ferro costa piu che in Italia. Solai in getto pieno (solai con pignatte rarissimissimi).

6. Le tipologie delle case monofamiliari/jednorodzinny sono molto simili tra loro (penso che a questo ti riferisci quando dici che sembrano tutte standardizzate) perche' i progetti delle case l'80% delle persone li compra su cataloghi: progetti gia pronti onnicomprensivi con tutti i dettagli. Li compri in edicola e ovunque. Consigli: se sono necessarie delle modifiche (adaptacja) di progetto su catalogo conviene farselo fare ex novo da un architetto.

7. Attento ad organizzarti da solo la costruzione della casa. Io non mi fiderei neanche a farmi fare le fondazioni. Un nostro connazionale quassu l'hanno fregato su tutti i fronti, adesso vuole che la nostra ditta gli costruisce la sua dom, perche' non si fida piu neanche della sua ombra.\

8. Sfrutta il lotto dei suoceri.

Punti positivi.

1. Finestre e porte di buonissima qualita' a prezzi molto piu' bassi di quelli italiani.

2. Scale interne (in legno o ferro), finestre a tetto (Velux), portoni per garages di ottima qualita' e prezzi 3 volte inferiori a quelli italiani (non chiedermi perche').

3. Gli autobloccanti (kostka brukowa) sono buonissimi e costano poco (anche se costa molto la messa in opera), ce ne sono a volonta', la Polonia ne produce miliardi (perche' non hanno marmi e pietre).

Daccordo al 100% con Eug! durante le mie visite a Gdansk mi capita di buttare l'occhio nei cantieri e ho visto cose incredibili in senso negativo; Ho visto sorgere interi quartieri con il gasbeton che pur essendo spacciato per isolante per gli addetti ai lavori non è il massimo in termini termoacustici;Il gas beton è un mattone ultra leggero che usiamo per i sopralzi. La tecnologia del cappotto è stata usata al 100% e con il polistirolo da 15kg/mc mentre qua in Italia almeno si usa il 30kg/mc!
personalmente sono a favore del cappotto ma con isolante di qualità (sughero oppure fibra di legno).Se la ditta ti propone il cappotto chiedi un pannello che è fantastico ed è oltretutto polacco cioè la fibra di legno STEICO; finestre da tetto chiedi le FAKRO, sono polacche e sono le migliori in assoluto non accettare le Velux sono più economico ma poi te ne pemtirai! Fai impermeabilizzare sempre i muri di fondazione e prima del reinterro fai mettere sempre una fondalina di protezione bugnata oppure quel polistirolaccio che vendono come isolante, proteggerà la guaina; il tetto ahimè è un punto debole perchè in polonia sembrano tutti innamorati di quelle lastre pressostampate in plastica o in lamiera che simulano le tegole in coppo.....

GRAZIE ED ENTRAMBI DELLE PREZIOSISSIME INFO ... NE FARO' TESORO !!!

DUNQUE NON MI SBAGLIAVO PIU' DI TANTO SULLA QUALITA' COSTRUTTIVA ....
MI FARO' SENTIRE QUANDO DECIDERO' DI INTRAPRENDERE LA COSTRUZIONE SUL LOTTO DI PROPRIETA' DI MIA MOGLIE. FAI LAVORI ANCHE FUORI DELLA TUA REGIONE EUGENIO ?!!

ALTRA QUESTIONE. INFISSI: MI DITE CHE SONO DI ALTA QUALITA' E COSTANO MENO CHE IN ITALIA - SONO DI DIMENSIONI STANDARD ?!! OSSIA SI POSSONO MONTARE SU UNA CASA TIPICA ITALIANA ... PERCHE' SE SI RISPARMIA TANTO ME LI FACCIO FARE IN POLONIA E ME LI PORTO IN ITALIA VISTO CHE DOBBO FARE TUTTE LE PORTE E LE FINESTRE ... CHE DITE E' FATTIBILE ?!!

Fino ad ora non mi sono mosso da Trojmiasto, anzi diciamo che adesso spostarci da Gdynia e Sopot fino a Gdansk ci sembra gia' pesante (se possiamo, cerchiamo di lavorare a Gdynia e Sopot).

Per il futuro puo essere che ci organizzeremo in altre citta'. Ancora non si sa.

Per la questione finestre, sono standard o personalizzabili come si vuole. L'unica cosa che non ho mai approfondito e' il perche' di tali differenze di prezzo e perche' gia' altri italiani non abbiano pensato a un traffico di queste con l'Italia. Che ci siano tasse di esportazione consistenti o altro? Mah, questo non lo so. Strano che non ci sia questo traffico.

No.

>>>1. I prezzi delle case (e dei terreni) da un anno e mezzo sono terribilmente pompati. Secondo molti una bolla speculativa che esplode. Secondo altri (me) una rivalutazione accelerata del patrimonio immobiliare polacco che si e' conguagliata agli standard europei e non subira' ribassi.

Un'altro motivo per il quale developer hanno pompato i prezzi era la loro convinzione che le banche offriranno per l'eternita' i crediti quasi per tutti anche a 110 % del valore della immobilita'.
Il boom e' finito ormai.

Credo anch'io che vada in questo modo ....

in questi ultimi due anni, ho visto nei cataloghi delle offerte immobiliari crescere i prezzi a dismisura, ormai fuori anche dalla portata del lavoratore polacco medio - l'ennesima bolla speculativa europea che certo bene non farà al popolo polacco ... non sò se questa europa unita e l'euro siano un beneficio o meno, perchè di fronte ai vantaggi di una valuta stabile e forte vi sono degli evidenti svantaggi in termini economici - continue speculazioni e prezzi gonfiati di ogni genere di prodotto, cosa che qui in italia almeno prima non succedeva.
Bye

qualcuno deve pur far scorte di emergenza o no ? ;)

>>>I termocappotti si fanno con lo STYROPIAN

>>>>Il 95% degli edifici ha struttura in muratura (blocchi POROTHERM o blocchi gasbeton + termocappotto). Quasi assenza di cemento armato

>>>>Soglie e banchine in plastica o lamiera (pietra o marmo non esiste)

>>>Le tipologie delle case monofamiliari/jednorodzinny sono molto simili tra loro

In Italia si fa appunto con lo STYRODUR, dens. spec. 30 kg/m3.
Ovviamente spessori sono differenti, data la differente categoria climatica rispetto la Polonia (7 cm con blocco lat da 24 cm).

In Italia si fa appunto con lo STYRODUR, dens. spec. 30 kg/m3.
Ovviamente spessori sono differenti, data la differente categoria climatica rispetto la Polonia (7 cm con blocco lat da 24 cm).

>>>>>Il 95% degli edifici ha struttura in muratura
>(blocchi POROTHERM o blocchi gasbeton + termocappotto). Quasi assenza
>di cemento armato

>>>>>Soglie e banchine in plastica o lamiera (pietra o
>marmo non esiste)Se avessi qualche chilometro quadrato con un giacimento di marmi, come
>abbiamo noi, parleresti in modo diverso.:)

In Italia ci sono grandi cave di marmo e pietre, per commercio interno e per esportazione.

In Polonia mi pare ci siano giacimenti nel sud, con una varietà limitata e comunque non sufficiente a giustificarne un impiego per soglie e banchine.

Anche la "kostka kamienna" è importata dalla Svezia.

>>>>Le tipologie delle case monofamiliari/jednorodzinny sono
>molto simili tra loroHm, qua potremo discutere, quando la quantita' delle nuove case
>monofamiliari in Italia arriva ad un quinto di queste in Polonia.:)

Qui potrei darti ragione. Per quanto io non conosca statistiche.

>>>>I termocappotti si fanno con lo STYROPIANE da voi come si fa?

In Italia si fa appunto con lo STYRODUR, dens. spec. 30 kg/m3.
Ovviamente spessori di termoisolante sono differenti, data la differente categoria climatica rispetto la Polonia (7 cm con blocco lat da 24 cm). Secondo ultime norme muri perimetrali blocco+termocappotto vengono ad avere uno spessore di 33 cm.

>>Qui si parlava di strutture portanti (konstrukcja) e non di isolamento termico.

Poi non so cosa vuoi dal cartongesso? Si, magari lo stucco romano e' piu bello, pero il tempo di lavoro con esso aumenta, vero"

Premetto che i miei interventi vogliono essere appunti tecnici e constatazioni relative al mio lavoro qui in Polonia.

Non ho alcun motivo polemico nelle mie osservazioni.

Di più, ti dirò che i metodi costruttivi polacchi hanno per me anche grandi aspetti positivi: costruire in Italia e spendere migliaia di euro di rifiniture è per me "da malati". E apprezzo come i polacchi curino molto più gli interni degli esterni.

Ti informo che anche la mia casa sarà jednorodzinej su catalogo con rynny in PCV e soglie in blacha.

Relativamente al cartongesso, è molto più economico delle tramezze in forati e malta, non tiene il rumore, si rovina molto più facilmente. Tutto qui.

l'abitazione in cui sono è in cemento armato...ci sono dei piloni che saranno spessi penso 50-60cm...però una cosa che non sopporto è il poco isolamento acustico e termico.
Se per il primo ci si passa sopra...come per il secondo? Com'è possibile avere case calde? In Polonia ho notato che quando si entra nelle case queste sono roventi che ti puoi spogliare dal caldo.
Lasciano i riscaldamenti accesi 24/24 oppure come fanno?
In Italia riscaldamenti 24/24 per la mia abitazione mi farebbero lavorare tutto l'anno solo per pagare il metano dell'inverno!:(

Ecco, il cemento armato fa passare facilmente il freddo.
Tutto si puo fare anche lo isolamento giusto. L'occhio al "punto di condensazione" che avrai raccolte dei funghi sulle pareti.:)

Il cemento armato va coibentato, cioè isolato, esternamente (con termocappotto o pannelli di Styrodur) o internamente (contropareti in cartongesso o forati, con lana di roccia o altro nell'intercapedine). Da solo, soprattutto nei pilastri e travi dei muri perimetrali, ha una terribile trasmittanza termica e costituisce terribile ponte termico (cioè "fa passare il freddo") e, come dice Genio, da solo presenta un pessimo diagramma di Glaser, cioè "fa condensa" nel suo spessore e fa produrre funghi ed alghe (muffa) nelle pareti interne.

Il cemento armato in Polonia, più che per un motivo termico (i polacchi hanno sempre costruito in c.a., sebbene poco, ed hanno sempre saputo coibentarselo) si cerca di impiegarlo al minimo per un motivo puramente economico: costa moltissimo. Molto più rispetto a mattoni e molto più per la messa in opera.

no,non ci sono funghi:)
La casa ha l'isolante nelle pareti...solo che mi chiedevo come rendere ancora di piu' isolata termicamente l'immobile.

wow pensavo che il topic fosse concluso invece è decollato....Mi permetto di fare alcuni chiarimenti visto che ho notato un poco di confusione:
1)Per costruire le nostre case ci sono essenzialmente 2 metodi principale più altri 6 o 7 metodi secondari che non sto ad elencare:
Primo metodo le così dette case in cemento armato che sono il 90% in Italia ovvero non tutto l'involucro in cemento armato ma il così detto scheletro. Pilastri e travi con il solaio in laterizio che si incastra nelle travi. Il tetto è come un solaio in laterizio inclinato che si incastra nelle travi. Per esempio Eug che è uno strutturista progetta le travi i pilastri, le fondazioni ecc in cemento; Nasce una casa completamente vuota con il suo bello scheletro in cemento..successivamente si mettono i mattoni in laterizio di chiusura a singola fila o a doppia fila con dentro gli isolanti.
2) secondo metodo è invece con le murature portanti (tipico in polonia o almeno da quello che ho visto a gdansk) dove non si vede nessun scheletro in cemento armato ma sono i muri che salgono fungono da appoggio per i solai fino a comporre l'intero involucro...il tetto generalmente lo finiscono con travi in legno.
I due metodi sono tecnicamente validi entrambi solo che in italia per via dei terremoti limitano parecchio la costruzione con muri portanti perchè sono più critici; Il muro portante toglie il cemento ma è molto largo per via che deve sopportare tanto peso e quindi tale spessore va a sacrificare l'isolante termico; Il primo metodo invece lascia scoperti i così detti ponti termici appunto le travi e pilastri in cemento che solo ultimamente sono sono da noi corrette con isolanti che fasciani queste strutture oppure optando per il cappotto esterno che copre tutto;
Quello che facevo notare io erano muri portanti isolanti con qualcosa che non può chiamarsi isolante....purtroppo la colpa non è dell'impresa che magari con la sua manovalanza è fin troppo brava ma della scarsa preparazione o meglio della non curanza dei tecnici che progettono e dirigono i lavori;

@ Eug:
"In Italia si fa appunto con lo STYRODUR, dens. spec. 30 kg/m3."

Si fa anche con STYROPIAN ... ti dico io ;)

mi ricordo che quando ho dovuto costruire la mia casa in italia è servita anche un'analisi geologica del terreno per valutare profondità dei piloni e loro diametro ?!! Bohhh

Sò solamente che per le sole fondazioni spesi un botto ... fortunatamente un mio amico architetto ha seguito tutti i lavori dalla A alla Z e mi ha evitato brucianti fregature e madornali errori.